作为城市化进程的重要环节，城中村改造一直备受国家高度重视。今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造议题，城中村改造成为行业关注的焦点之一。继4月28日中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，9月12日《21世纪经济报道》独家消息称“当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。一些市场机构预计，未来城中村改造每年拉动的投资规模将超万亿。”我司投融资&战略研究部对本轮城中村改造的背景进行梳理，并在此基础上对符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围的影响进行分析。

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1 本轮城中村改造的背景梳理

1.1 基本概念

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高；空间上，建设布局出现无序乃至失控的现象。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。

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1.1 政策历程

城中村改造并非新的政策，自1998年广州市首次提出城中村改造概念以来，各城市此前已在陆续推进。2012年《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》首次将城中村改造和城镇旧住宅区综合整治纳入了棚户区改造的范畴之中，2021年“十四五”规划首次明确提出将城中村改造纳入城市更新的范畴之中，但城中村改造尚未形成独立的政策体系和系统完整的行动方案。

2023年以来，中央层面多次强调要积极推进城中村改造，改造步伐有望提速。7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，加大对城中村改造的政策支持”，城中村改造的政策体系逐步建立。中央层面关于“城中村改造”的政策梳理见下图。

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1.1 政策意图与实施目的

本轮城中村改造有改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的政策意图，是在“房住不炒”与“租购并举”的顶层思路框架以及“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”的背景下提出，客观上已缺乏住房需求大幅扩张的土壤。

改造目的是对存量土地和房地产资源的优化，更好的满足居民的居住需求，完善住房保障体系、增加公共基础设施。

1.2 实施范围

本轮城中村改造集中于超大特大城市，范围明显缩小。根据住建部2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，我国现有超大城市8座，特大城市11座。具体超大特大城市见下图。

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1 城中村改造项目纳入专项债支持范围的影响分析

近来，行业积极政策陆续落地，但却鲜有涉及到固定资产与实体经济。正因如此，“城中村改造”成为了地方财政与城投最主要的方针。消息称“符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围”，下文对城中村改造项目纳入专项债支持范围的影响进行分析。

1.1 城中村改造项目纳入专项债投向范围预测

专项债属于地方政府债券，又称地方政府专项债券，是为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。

当前，专项债投向11大领域，具体投向领域见下图，我们预测城中村改造项目可能会纳入保障性安居工程领域之中，目前保障性安居工程投向主要有城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房、棚户区改造四个分类。

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1.1 专项债能解决的城中村改造项目问题分析

笔者分析专项债可以解决以下几个城中村改造项目问题：

1、通过专项债可以筛选出成熟度高的城中村改造项目

专项债优先支持项目成熟度高、民众改造迫切的项目。通过专项债的审核，能够筛选出成熟度高的项目，专项债精准发力，快速提升经济效能。

2、专项债的实施主体有保障，通过专项债可以保证城中村改造项目的建设

专项债的实施主体一般为行政事业单位或者平台公司，由这些单位实施项目，项目的进度、质量有保障，安置房、保障房等的建设有保证，能够快速形成多元的住房供给体系，保障民生。

综上所述，受限于专项债自身的功能，其对城中村改造项目有驱动作用，但其对项目的成熟度要求较高，主要投向还是以安置房、保障房为主，起到稳民生的作用。

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1.1 城中村改造项目纳入专项债支持范围的政策方向预测

关于符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围的政策尚未明确，笔者猜测后续城中村改造的政策支持可能会围绕以下几个方面：

1、出台相关政策明确城中村改造项目纳入专项债的具体领域

预测城中村改造项目可能会纳入保障性安居工程领域之中。

2、出台相关政策明确城中村改造模式

创设适合使用专项债资金的城中村改造模式，需要突出的是城中村改造的收益性、公益性、融资平衡能力三个方面。

3、出台相关政策强化“政府主导”

专项债是地方政府举债的举措，如果城中村改造项目需要使用专项债资金，则理应是由政府主导的项目。对于完全由村集体自主改造的城中村，或者村集体与开发商合作改造的城中村改造项目，没有使用专项债的基础。

目前城中村改造项目纳入专项债支持范围的相关政策尚未明确，我们将密切关注政策的走向。

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我们深知专项债在促进经济发展和改善人民生活方面的重要作用，并在专项债谋划、申报工作中积累多年经验，致力于为客户提供高质量的咨询服务和解决方案。如有专项债相关业务需求，请联系：阎女士15058109781。